Cette semaine, certains investisseurs ont eu droit à un autre produit dérivé de la situation économique délicate actuelle. La performance d’un titre s’inscrit notamment par son appréciation, soit un gain en capital d’une part, et le versement de dividendes ou distributions, d’une autre part. Le premier volet fluctue selon les cycles économiques et performances de l’entreprise en question. Le deuxième volet, devrait en théorie l’être aussi. Cependant, certaines entités ont créé un précédent sur le versement de dividendes et donc, tout changement sur cette politique apparaît comme un signal pour les acteurs du marché.
Ce n’est pas nouveau pour une compagnie que de redresser le bilan de la compagnie. Devant des options limitées, les dirigeants ont parfois besoin d’effectuer des choix difficilement avalés par leurs actionnaires. Dans ce cas précis, une coupure de dividende. Medical Properties Trust (Nasdaq :MPW) n’a eu d’autres choix ce lundi que de réduire son dividende et viser la création de valeur à long terme.
Medical Properties est un Real Estate Investment Trust (ou REITs), formé en 2003 ayant pour objectif d’acquérir et développer des hôpitaux aux États-Unis. Il s’agit du véhicule détenant le plus grand nombre d’établissements de cette industrie au monde, totalisant aujourd’hui 444 points de service. La compagnie se spécialise notamment dans le financement et recapitalisation des opérations auprès des opérateurs d’hôpitaux afin de libérer de la valeur aux parties prenantes.
Avec tout ce parc immobilier, équipement spécialisé et pression du public, vous aurez sans doute deviné que les charges reliées à l’entretien et le maintien des opérations se chiffrent à coups de millions. La charge annuelle de 2022 se chiffrait près de 900 millions, incluant la charge en intérêt, la dépréciation et amortissement de leur parc immobilier et dépenses génériques afin de conserver les activités en vigueur. Les dividendes versés étaient en croissance depuis les 8 dernières années. Même au travers de la pandémie, les distributions aux actionnaires ont connu une croissance. En 2020, 1.08$ annuellement, 2021 indiquait 1.12$ et l’an dernier 1.16$.
Le modèle d’affaires d’un REIT repose très fréquemment sur les transactions d’acquisitions de nouveaux établissements dans leur créneau. Immanquablement, Medical Properties utilisait cette stratégie, leur permettant notamment de vendre 7 établissements et d’en acquérir 22, auprès de Macquarie Asset Management et Prime Healthcare. Les dirigeants ont également annoncé que de nombreuses transactions devraient se conclurent dans la deuxième moitié de 2023, pointant vers un parc immobilier encore plus important d’ici le Nouvel An. Quoique cette stratégie présente plusieurs avantages, elle détient également le désavantage suivant : des coûts grandissants. Comme n’importe quel immeuble, plus il vieillit, plus les dépenses requises pour son maintien sont importantes.
Avec une dette se chiffrant à $10.2 milliards, vous conviendrez que la charge d’intérêt engloutit une proportion astronomique du bénéfice de la compagnie. C’est d’ailleurs dans cette optique que les dirigeants ont voulu amener l’annonce de la coupure de près de 50% du dividende. Le dividende précédemment annoncé étant de 0.29$, il en deviendra maintenant de 0.15$. Cette nouvelle allocation de capital est développée autour de la réduction de la dette et du coût général de leurs capitaux. Cette initiative est également accompagnée de coupure de dépenses.
Cette annonce survient également à la suite d’une rétrogradation d’un analyste chez JP Morgan Chase (NYSE :JPM), de « neutre » à « sous-pondéré ». Ce recul des analystes a été déclenché notamment à la suite d’une sous-performance au niveau du FFO (ou Funds From Operations), une métrique étroitement regardée dans le milieu des REITs. Cette mesure représente plus fidèlement la performance de ce type de véhicule qui autrement pourrait faire l’objet de mauvaise représentation dû aux méthodes comptables traditionnelles. Medical Properties traînait derrière ses compétiteurs dans le monde des soins de la santé d’environ 0.40% et ce pour la dernière année et demie. Les analystes chez Bank of America (NYSE :BAC) ont également emboîté le pas, en déclassant le titre de « neutre » à « sous-performant ».
Source : Trading View – Cours 1 an du titre NYSE :MPW, 21-08-2023
Ces deux évènements ont été durement reçus sur le marché. Un recul de 14% lundi dernier lors de l’annonce des différentes rétrogradations, et un second 9% le vendredi. Ce genre d’annonce, quoique nécessaire à un certain point pour assurer la pérennité de la compagnie, pourrait bien se voir être plus fréquent dans les prochains mois et pas seulement dans le créneau des soins de la santé. Nos propres centres-villes sont également les victimes du télétravail et ultimement, quelques investisseurs de REITs pourraient bien l’être en fin de compte. En négligeant des critères primordiaux lors de l’analyse d’un REIT, un investisseur pourrait mettre une bombe à retardement dans son portefeuille. Dans les REITs, le type d’établissement, l’emplacement physique et la demande générale de ce type d’immeubles pour les années futures sont des indicateurs incontournables.
Le mois dernier, CBRE, le chef de file en immeuble commercial, a publié un rapport illustrant un niveau d’inoccupation pas vu depuis 1994. Le 2e trimestre au Canada affichait 18.1%, alors que le niveau de 1994 était de 18.6%. Les immeubles plus récents s’en tirent habituellement mieux que les plus vieux ces jours-ci. L’industrie contemple toutefois une faiblesse notable au niveau du secteur technologique, et d’un désir répandu des locataires de réduire leur superficie puisque la majorité de leur flotte d’employée se trouve dans le confort de leur maison. Une impasse qui ajoute aux risques financiers ressentis sur les marchés ces derniers temps et qui pousse les promoteurs à être créatifs dans leurs approches.
Par Olivier Gélinas, Analyste Financier, Contributeur pour DayTrader Canada
Sources:
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